A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 instituíram a maior transformação da tributação sobre o consumo das últimas décadas. Entre os setores diretamente alcançados está o imobiliário: pela primeira vez, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passam a integrar a base de um imposto sobre valor agregado, por meio da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Para as pessoas jurídicas locadoras, em especial as holdings patrimoniais e as empresas que mantêm imóveis em locação como atividade acessória, a mudança recomenda atenção não apenas à carga tributária, mas, sobretudo, à revisão dos contratos e das estruturas societárias existentes.

Em 2026, a locação por pessoa jurídica permanece submetida ao regime atual de PIS e Cofins, sem alteração de carga: 3,65% no Lucro Presumido e 9,25% no Lucro Real. A partir de 3 de agosto de 2026 surge a primeira obrigação relevante, a emissão de documento fiscal eletrônico (NFS-e ou equivalente) para cada operação de locação, ainda que, na fase de testes, com destaque meramente simbólico da CBS. Em 1º de janeiro de 2027 ocorre a transição definitiva: extinguem-se o PIS e a Cofins e a CBS passa a ser exigida com alíquota cheia, estimada, segundo projeções oficiais divulgadas no curso da regulamentação, em torno de 8,8% para 2027 e 2028.

Para o segmento imobiliário, a LC 214/2025 prevê redução de 70% da alíquota aplicável à locação de bem imóvel. Considerada a alíquota cheia estimada em 8,8%, chega-se a uma alíquota efetiva de aproximadamente 2,6% sobre a receita. Na locação residencial, prevê-se ainda um redutor social de até R$ 600,00 mensais por unidade locada, abatido do valor da base de cálculo do IBS e da CBS apurada, e o locatário pessoa jurídica que utilize o imóvel em atividade sujeita à CBS poderá, em regra, aproveitar o crédito do tributo destacado. Trata-se de estimativas baseadas em regulamentação ainda em curso, cuja confirmação depende da fixação definitiva das alíquotas.

As holdings patrimoniais, cujo objeto é a administração e a locação de bens próprios, são as locadoras mais frequentes do segmento e estavam, até aqui, fora do campo do ISS. Com a reforma, sua receita de aluguel passa a compor a base do novo sistema. O mesmo se aplica às empresas que exercem outras atividades e mantêm imóveis locados: a receita de locação é tratada no regime específico de bens imóveis, com a redução de 70%, enquanto as demais receitas seguem o regime regular. Em ambos os casos, a obrigação de emissão de documento fiscal eletrônico alcança todas as operações.

A conveniência historicamente atribuída à holding para centralizar a tributação de aluguéis merece reavaliação à luz do novo desenho. A escolha entre manter a exploração na pessoa jurídica, alterar o regime de apuração ou reorganizar a estrutura deixa de ser questão puramente tributária e passa a envolver a lógica de creditamento na cadeia e o perfil dos locatários. Cada situação exige análise individualizada.

A principal recomendação prática é de natureza contratual. Os contratos de locação de longo prazo firmados sob a lógica atual, em que o tributo compõe o preço, sem destaque ao locatário, podem gerar controvérsia a partir de 2027, quando a CBS passa a ser cobrada de forma destacada, em acréscimo ao valor do aluguel. É prudente revisar, desde já, as cláusulas de preço, reajuste e responsabilidade pelo recolhimento, definindo com clareza quem suporta eventual repasse do tributo e como se procede ao ajuste em caso de alteração de carga.

Merece atenção, ainda, o regime de transição previsto na própria LC 214/2025: contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 podem, cumpridos os requisitos de comprovação de data e de registro, permanecer sob tratamento mais favorável durante a vigência original. A verificação desse enquadramento, contrato a contrato, é medida de diligência que pode preservar condições relevantes para as partes.

Diante do cenário, é aconselhável que as pessoas jurídicas locadoras: (a) revisem o cadastro dos imóveis e a habilitação da empresa perante o novo sistema; (b) adaptem, até agosto de 2026, os sistemas de emissão de NFS-e; (c) revisem os contratos de locação vigentes, esclarecendo o tratamento do repasse tributário e avaliando o enquadramento no regime de transição; e (d) considerem, na negociação do valor do aluguel a partir de 2027, o aproveitamento do crédito pelo locatário. Cada operação e cada estrutura societária demandam análise específica, à luz da regulamentação aplicável.