Inteligência Diniz
O
Impacto da Reforma Tributária no Setor Imobiliário
O
setor imobiliário brasileiro, que representa cerca de 10% do PIB nacional, será
profundamente impactado pela Reforma Tributária trazida pela Emenda
Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, e
é essencial que os contribuintes se preparem o quanto antes para as
alterações.
Desempenho
Atual e Tributação Vigente
Em
2024, o mercado imobiliário registrou crescimento expressivo, com aumento de
20,9% nas vendas e de 18,6% nos lançamentos, segundo a CBIC (Câmara Brasileira
da Industria da Construção). Apesar da relevância econômica, a tributação atual
do setor é dispersa e complexa, abrangendo tributos como ITBI, ISS, PIS,
COFINS, ICMS e IPI, além de encargos incidentes sobre insumos e serviços, o que
gera grande variação na carga efetiva conforme o tipo de operação.
Instituição
do IVA Dual
A
reforma criou o modelo de IVA Dual, composto pela Contribuição sobre Bens e
Serviços (CBS) — federal — e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) — de
competência estadual e municipal. Ambos surgem sobre o pretexto de modernizar a
tributação, respeitando os princípios da não-cumulatividade, da tributação no
destino e da transparência.
Regime
Específico para o Setor Imobiliário
O
novo regime específico para operações com bens imóveis foi detalhado na LC nº
214/2025. São consideradas operações tributáveis a venda, locação,
administração, permuta onerosa e a construção civil, entre outras.
Pessoas
jurídicas que realizem operações com bens imóveis como atividade econômica
serão contribuintes obrigatórios do novo regime, bem como pessoas físicas que
aufiram receita anual superior a R$ 240.000,00 com locação de imóveis, que
locarem ou alienarem mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior,
ou que venderem imóveis construídos por conta própria nos cinco anos
anteriores. Por outro lado, a legislação prevê hipóteses de operações não
tributadas, como a permuta de imóveis sem torna e a constituição ou transmissão
de direitos reais de garantia.
Aspectos
Práticos do Novo Regime
- Base
de cálculo: valor da operação, incluindo juros e atualizações monetárias, com
exclusões específicas como tributos e despesas condominiais na locação.
-
Valor de referência: será utilizado para fiscalização e ajustes de base de
cálculo, devendo ser disponibilizado pelo Sistema Nacional de Gestão de
Informações Territoriais (Sinter) até 2026.
-
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): todos os imóveis deverão ser cadastrados
no Sinter em até 12 ou 24 meses, conforme o ente federativo.
Mecanismos
de Ajuste: Redutor de Ajuste e Redutor Social
Para evitar cumulatividade e garantir justiça tributária na transição, foram criados:
- Redutor de Ajuste: para operações envolvendo imóveis adquiridos antes
da vigência do novo sistema.
- Redutor Social: que isenta parcialmente imóveis residenciais novos, lotes e locações de imóveis residenciais de menor valor.
Alíquotas
e Impactos
As
operações imobiliárias terão alíquotas reduzidas: 50% para a maioria das
transações e 70% para locação e cessão onerosa. Na prática, a reforma busca
reduzir o custo da construção civil e facilitar o acesso à moradia,
especialmente para famílias de baixa renda.
Considerações
para Holdings
Para
holdings imobiliárias, estratégias como a integralização da nua-propriedade e o
planejamento contratual serão essenciais para otimizar a tributação frente às
novas regras.
Expectativas
para o setor
O
novo regime promete maior transparência, eficiência e neutralidade para o
mercado imobiliário. Contudo, sua implementação exigirá significativa adaptação
por parte das empresas, demandando investimentos em tecnologia, reestruturação
de operações e planejamento tributário estratégico.
